2.27

Feb.

2023.2.27

(资料图片)

没有调查，就没有发言权。

特别是2023年，如此复杂、如此多变的楼市。

为了给读者们带来最为客观的买房咨询，2月份的4个周末，老王足足在各大营销中心待了八天。

刚刚过去的这个周末，市场的变化让老王陷入了思考：

青岛的金三，真的一定来吗？ 

市场一线｜红盘没出现传导效应

过去的一个周，主城有限的红盘，更热了。

周六的上午，一位老朋友让我帮她朋友要CBD楼盘的优惠。老王一看房源，有些蒙圈：

500W+的房子，你为什么还要买顶底？

因为除了高层产品外，小高产品没得选了。就在纠结房源时，前方传来消息，一套次顶楼被清退出来了。

赶紧找营销老大，要房子。

这个开发商营销老大虽然认识不久，但是很爽快的一个人：老王，就一点，我们国企的清退程序很严格，本月走不完，下个月我们全线调价，你的朋友要按照下个月的价格买房了。

算了算，多花3W多。我不给建议，不出主意，也不过手，因为瓜田李下，谁知道这三万多是不是被我黑了?

买500多万房子的人，当然拎得清轻重，最后答应多掏3万多的成本买房。

同样涨价的故事还发生在浮山后。张村河板块价格一直稳如磐石的红盘，在这个周末几乎挤爆了。

这说明什么？

你大爷永远是你大爷，核心区永远是核心区。

有人担心，一旦入学儿童锐减，浮山后是不是房价就会垮掉？

对，一定会，但是垮掉的是老破大、老破小，新房次新房还会很高。

西海岸固然好，但是你能把政务中心、金融中心、产业中心都搬到唐岛湾吗？

和颂排队入场

当然，和颂与云谷金茂府卖得也不错，因为地段优势和各自的配套加持，然而青岛红区基本到此为止了。

还有些楼盘，不但人气在二月份最后一周明显下滑，而且成交量跌得更惨。

所有的表象说明亮点：

1、外地买房人还未大批量杀到；

2、青岛刚需对于开发商涨价抗性十足。

所以，金三营销总们还不能盲目乐观：青岛积攒的刚需，认可目前价格体系的，基本在二月份中上旬都下手了；不认可的，你玩再多的花活也没用，你涨价更没用。

外地人没有来，是远郊楼盘的一大心病：相比主城屈指可数的楼盘，西海岸、城阳更需要量的带动。

青岛的金三不能大红，氛围造不起来，外地人就吸引不来，这是青岛楼市最大的隐忧。

金三生力军｜有钱，但不是韭菜

你说外地朋友一个也没来，这肯定不客观。因为老王在周日陪同买房的人，都是来自于外地。两位朋友都认可知识付费的理念，并且在老王的直播间里做了很久的功课。

他们会是开发商心心念的韭菜？

不可能的。

八点半，我们在青岛站接上来自一线城市的购房者，一路上就提开要求了：近海不临海、要低密洋房、要品质开发商、要……

大爷，你这些条件，只有海信一个盘可以满足。

上午10点，在海信营销中心，和来自周边城市购房者汇合，开始了看房之旅。房子看得很好，但是熟悉的置业顾问告诉我：

这个大爷，很早之前就来过了。

老王顿时就感觉智商不够用了。当然，另一位读者是很真诚的，但是买房还要开家庭会议商量一下，也不会冲动购房。

面对青岛最值得信赖的开发商他们都如此冷静，那些偏远的滞销盘还想割韭菜？

当然，也可能是我片面了。因为我的读者们都是有着很强的抗忽悠能力和笋盘辨识能力的，有些纯粹被中介忽悠来的捡漏人，也许一个上午就入坑了。

但是，我跑了大半天的西海岸，也在红盘驻足了半小时，发现这样的人很少。

所以，绝大多数楼盘，吆喝着要和主城一起涨价，你笑笑就行。

金三展望｜要在战争中找机会

当然，不管你买不买，不管是不是套路，金三首周涨价，已经是绝大多数楼盘都会有的操作。

除了老王严选的极个别楼盘之外，绝大多数楼盘大家就不要在3月上旬出手了。

机会，多来自于下半月。

当然，大家不要指望没什么房子可卖的CBD会降价，也不要指望F4渐渐变成F2的浮山后会降价，能有优惠的楼盘，主要还是在供应充足的区域。

虽然金三新盘不多，但还是有新盘上市的。

在安全度、配套、产品力都在线的情况下， 我们办个小马扎，等着新盘上市。但是我们不一定要买它，而是看它如何和周边老盘厮打，谁愿意在这个微卷的市场中给出更多的优惠，我们就买谁。

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